Krav og retningslinjer ved oppstart av privat planforslag

Det er kun fagkyndige som kan utarbeide reguleringsplaner, jf. plan- og bygningsloven § 12-3, fjerde ledd.

Når vi i kommunen vurderer fagkyndighet, vil vi legge Stortingsproposisjon 149 L (2015-2016) kapittel 7 til grunn (regjeringen.no):

• God samfunnsforståelse hos alle involverte
• Forståelse for innhold og utforming av plandokumenter, slik som planbeskrivelse, planprogram, konsekvensutredning, krav til planers innhold med mer, bruk av planteknisk verktøy (IKT)/standardisert teknisk framstilling av arealrettede planer og anvendelse av digitale verktøy herunder geografiske informasjonssystemer (GIS)
• Kunnskap om hvordan planer blir utarbeidet
• Kunnskap om hvordan planprosesser blir gjennomført.

Mer konkret innebærer dette kunnskap om:

• Plansystemet
• Planprosessene 
• Prosessledelse
• Medvirkning
• Plankart  med kravspesifikasjon for utveksling av digitale plandata
• Utarbeide planbestemmelser
• Utarbeide planbeskrivelse og konsekvensutredninger
• Metodeanvendelse
• Kommunale bestemmelser og retningslinjer
• Nasjonale og regionale retningslinjer
• Planutforming

Det er også krav til fagkyndighet ved utarbeidelse av vann-/avløps-/overvannsplan, geologiske undersøkelser, støyutredninger, naturmangfoldvurderinger, landskapsanalyser m.m.

Dersom vi som planmyndighet vurderer at ovennevnte ikke blir oppfylt, vil vi beslutte at kravet til fagkyndighet ikke er oppfylt.

Plan- og bygningsloven stiller krav om at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter.

Den som fremmer et planforslag, har ansvaret for å legge til rette for og gjennomføre medvirkning. Kommunen skal påse at dette er oppfylt.

Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. I Lindesnes kommune har vi egen talsperson for barn og unge.  Grupper som ikke er i stand til å delta direkte, skal sikres gode muligheter for medvirkning på annen måte.

Medvirkning skal være gjennomført før planen blir sendt til kommunen. Planbeskrivelsen skal opplyse om medvirkningsopplegg og hvordan innspill og konklusjoner er innlemmet i plankart og -bestemmelser.

Når du skal lage reguleringsplaner, forventer vi at du kjenner innholdet i en rekke planer, strategier og veiledninger. Dette er dokumenter som er vedtatt i Lindesnes kommune eller på regionalt/nasjonalt nivå. Listen er ikke uttømmende.

Kommunalt nivå

• Kommuneplanen
• Temaplaner
• Andre? 

Regionalt nivå

• Regional plan for hva?

Nasjonalt nivå

Lover og forskrifter

• Plan- og bygningsloven
• Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven
• Kart- og planforskriften
• Forskrift om konsekvensutredninger
• Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister

Forventninger

• Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2023-2027)

Retningslinjer, rundskriv og strategier

• Statlige planretningslinjer for klima og energi (2024)
• Statlige planretningslinjer for arealbruk og mobilitet (2024)
• Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging (1995)
• Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag (1994)
• Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2021)
• Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520)
• Rundskriv H-5/18 Samfunnssikkerhet i planlegging og byggesaksbehandling
• Rundskriv H-2/14 Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven
• T-2/08 Om barn og planlegging
• Flaum- og skredfare i arealplanar (2/2011, revidert 2014)
• Nasjonal jordvernstrategi

Veiledere

• Reguleringsplanveileder
• Medvirkning i planlegging (H-2302 B)
• Grad av utnytting, Beregnings- og måleregler (H-2300 B)
• Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister
• Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging, Metode for risiko- og sårbarhetsanalyse i planleggingen
• Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplaner (M-2061)
• Veileder om barn og unge i plan og byggesak
• Veileder om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven
• Kartbasert veiledning fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)
• Veiledning til statlige planretningslinjer for klimatilpasning
• Veileder om planlegging av fritidsboliger

Du som er forslagsstiller eller fagkyndig plankonsulent kan bestille veiledningsmøte med kommunen. Hensikten med møtet er:

• å avklare eventuelle utfordringer og forutsetninger for et planarbeid på et tidlig tidspunkt
• få en overordnet tilbakemelding på om området er egnet til et bestemt formål
• avklare om du skal gå videre til planinitiativ og bestille oppstartsmøte.

For å få noe ut av veiledningsmøtet, må du sette deg godt inn i de planene som gjelder for det området du vil regulere.

Se hvilken plan som gjelder for ditt område.

Tekst om hvordan bestille veiledningsmøte (skjema?).

Hvem kan bestille oppstartsmøte?

Du må være fagkyndig med kunnskap om reguleringsplanarbeid for å bestille et oppstartsmøte.

Før du bestiller oppstartsmøte

For at vi skal forberede oss best mulig til oppstartsmøtet, må bestillingen blant annet inneholde en god beskrivelse av forslaget, og skisser av hovedgrepene i planforslaget. Du må også ta stilling til hvordan forslaget ditt vil påvirkes av de overordnede planene, føringene og reguleringer som allerede gjelder for området, lokale forhold med mer.

Bestill oppstartsmøte – last ned skjema (mal).

Etter at du har bestilt oppstartsmøte

Når fagkyndig har sendt inn bestillingsskjemaet om oppstartsmøte, tar kommunen kontakt for å avtale tidspunkt for møtet. Det vil vanligvis ta 4-6 uker etter bestillingen er mottatt før oppstartsmøtet holdes.

Fagkyndig skal delta på oppstartsmøte, og forslagsstiller kan delta.
Kommunen vil ta kontakt hvis vi mener at bestillingen av oppstartsmøtet ikke inneholder tilstrekkelig informasjon til at vi kan behandle saken din.

Innsyn og kontaktperson

Hvis du vil følge med på saken etter at den er registrert hos oss, kan du be om innsyn gjennom kommunens innsynsløsning. Når du har fått tildelt en saksbehandler, kan du også kontakte saksbehandler direkte.

Plan- og bygningsloven § 4-1 stiller krav om planprogram for alle reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Vi viser også til kravene i forkrift om konsekvensutredninger. Planprogrammet skal blant annet beskrive:

• Formålet med planarbeidet
• Det berørte området
• Problemstillingene som i den konkrete saken er ansett viktige for miljø og samfunn
• Planprosessen med frister og deltakere
• Opplegget for medvirkning, spesielt for grupper man antar blir særlig berørt
• Hvilke alternativer som vil bli vurdert
• Behovet for utredninger

Vi har laget en egen mal for planprogram/Har vi det? 

Planarbeidet kan ikke starte før kommunen har samtykket i dette, jf. plan- og bygningsloven § 12-8 tredje ledd siste punktum.

Hvem skal varsles om oppstart

Du som forslagsstiller må på en hensiktsmessig måte varsle disse om planoppstart:

• registrerte grunneiere og festere i planområdet
• så vidt som mulig, andre rettighetshavere i planområdet
• naboer til planområdet
• berørte offentlige organer og andre interesserte.
   

Du skal varsle eiere av naboeiendommer som har felles grense til planområdet. Du bør også varsle eiendommer der det kun er en veg, gate, elv eller annet areal som ligger mellom denne og planområdet (gjenboere). For enkelte planer er det aktuelt å varsle de som ligger innenfor planens influensområde. Dette kan være knyttet til synlighet, støy, trafikkpåvirkning eller andre forhold som berører direkte dem som bor innenfor influensområdet. Listen over de du varsler, skal du sende til kommunen sammen med kopi av oppstartsvarselet og annonsen. Vær oppmerksom på at det å ikke varsle direkte berørte, vil være en saksbehandlingsfeil.

Kunngjøre i avis og elektroniske medier

Du som forslagsstiller må kunngjøre oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. Det sistnevnte kravet blir oppfylt ved at kommunen legger ut kunngjøringen på sine egne hjemmesider basert på tilsendt kopi av oppstartsvarsel fra forslagsstiller.

Krav til innhold i annonsen

Alle annonser skal ha med et kart. Kartet skal være utformet slik at det tar hensyn til det formatet det blir presentert i. Kartet skal være lesbart og forståelig for alle slik at man umiddelbart ser hvor planområdet ligger. Aviser har ofte svakt trykk, og for disse kartene er det anbefalt at:

• Plangrensen er trukket opp med bred stiplet linje
• Planområdet er gitt navn
• Sentrale veger er tegnet inn med bred linje og være navngitt
• Sentrale/kjente bygninger eller terrengformasjoner i eller umiddelbar nærhet til planområdet er merket og navngitt.

Annonsen må inneholde nødvendig informasjon om:

• Hvilken type planarbeid som er satt i gang (områderegulering eller detaljregulering) og om det er varslet konsekvensutredning, eventuelt med planprogram
• Hvilken lovhjemmel planarbeidet har
• Planavgrensning  (på kart)
• Hvilke arealformål som er de mest aktuelle
• Hvem som er forslagsstiller og fagkyndig plankonsulent
• Frist for å komme med innspill
• Hvor man kan sende innspill
• Dato for eventuelt informasjonsmøte dersom det er bestemt
• Opplysninger om hvor man kan få mer informasjon (telefon, e-post, nettside)

Dersom kommunen har konkludert at reguleringsplanen ikke utløser konsekvensutredning, skal dette framgå i annonsen. Annonsen bør da henvise til hvor man finner kommunens begrunnelse. Dersom det er henvist til nettsted, må denne siden være oppdatert med relevant informasjon før annonsen står i avisen.

Krav til innhold i oppstartvarsel

Hva som er en hensiktsmessig måte å varsle direkte på, kan variere. Varsel pr. brev eller e-post er kurant.

Varselet må gi tilstrekkelig informasjon om planarbeidet slik at det gir et godt grunnlag for tilbakemeldinger. Dette er en grunnleggende forutsetning for at parten skal kunne ta stilling til hvordan planen kan berøre deres interesser, om det er behov for særskilte utredninger, eller om viktige nasjonale/regionale interesser blir berørt av arbeidet.

Varselet skal inneholde den samme informasjonen som annonsen, i tillegg til utskrift av et mer detaljert kart med gårds- og bruksnummer (evt. adresser) som gjør det enklere for de berørte partene å se hvordan planområdet innvirker på deres egen eiendom. Varselet skal ellers være tilpasset den aktuelle saken, og inneholde informasjon om:

• Hva overordnet plan (kommuneplan/kommunedelplan/områdeplan) sier om formål, byggehøyder og tomteutnyttelse.
• Hva eventuell gjeldende reguleringsplan sier og hvordan denne er tenkt endret.
• Planavgrensning.
• Vurderingen av om planen krever/ikke krever konsekvensutredning.
• Saksgangen for den aktuelle reguleringsplanen.
• Hvilke muligheter som finnes for å påvirke planen på de ulike stegene i planprosessen.
• Opplegget for aktiv medvirkning.
• Hvor man kan finne mer informasjon om planarbeidet

Innspillfrist

For planer som er omfattet av forskriften om konsekvensutredning, er fristen for å uttale seg til forslaget til planprogram minst seks uker.

For øvrige oppstartsvarsler, bør det være satt en rimelig høringsfrist (for eksempel 30 dager, jf. bestemmelsen i forvaltningsloven § 11a om én måned). Fristen bør ta hensyn til ferier. Blir det varslet oppstart rett før sommerferien eller før jul, bør man utvide innspillfristen.

Fagkyndig plankonsulent må på vegne av forslagsstiller lage alle relevante plandokumenter. Hvilke dokumenter som er aktuelle, er listet opp i Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Denne finner du under “Varslingsliste og dokumentmaler” nedenfor.

Etter at planoppstart er varslet og innspillfristen har gått ut, må plankonsulenten også konkret vurdere hvordan planmaterialet skal hensynta de enkelte innspillene som har kommet inn. Dette må framgå av planmaterialet.

Vi anbefaler at plankonsulent har dialog med kommunen for å avklare sentrale spørsmål underveis i arbeidet med plandokumentene.

Når planforslaget er laget ferdig, sender du dette til Lindesnes kommune. Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag, skal ligge ved i utfylt stand.

Arbeidet med et planforslag kan ta flere år. Fremdriften avhenger av tiden forslagsstiller bruker på å utarbeide planen, graden av konflikter, krav til utredninger med videre. Vi har flere saksbehandlingsfrister undervegs. Noen av disse er lovpålagte.

Når vi mottar bestilling av oppstartsmøte

Når du har sendt inn bestillingsskjemaet om oppstartsmøte, kontakter vi deg for å avtale tidspunkt for møtet. Det tar inntil fire uker fra vi mottar bestillingen til vi gjennomfører møtet. Du vil i forkant av oppstartsmøtet, få tildelt saksbehandler.

Når det varsles oppstart av planarbeid

Når planarbeidet setter i gang, skal naboer til planområdet, offentlige myndigheter og andre som kan ha interesse av planen, gjøres kjent med det. Dette gjøres ved å sende brev og annonse i avisa. Fristen til å komme med innspill er fire uker.

Om det er krav om planprogram, kan du uttale deg til det. Du kan uttale deg til forslag til planprogram samtidig som du uttaler deg til varsel om oppstart av planarbeid. Fristen er seks uker.

Når vi mottar et planforslag

Når vi mottar et planforslag, sjekker vi om det er komplett. Fra planforslaget er komplett, har vi en lovpålagt frist på 12 uker til å sende forslaget til offentlig ettersyn. Planforslagene skal ligge ute til offentlig ettersyn i minst seks uker. Er dette i ferietider(sommer, jul, påske), forlenger vi fristen.  

Arbeidet med et planforslag kan ta flere år. Fremdriften avhenger av tiden forslagsstiller bruker på å utarbeide planen, graden av konflikter, krav til utredninger med videre. Vi har flere saksbehandlingsfrister undervegs. Noen av disse er lovpålagte. 

Når vi mottar bestilling av oppstartsmøte

Når du har sendt inn bestillingsskjemaet om oppstartsmøte, kontakter vi deg for å avtale tidspunkt for møtet. Det tar inntil fire uker fra vi mottar bestillingen til vi gjennomfører møtet. Du vil i forkant av oppstartsmøtet, få tildelt saksbehandler. 

Når det varsles oppstart av planarbeid

Når planarbeidet setter i gang, skal naboer til planområdet, offentlige myndigheter og andre som kan ha interesse av planen, gjøres kjent med det. Dette gjøres ved å sende brev og annonse i avisa. Fristen til å komme med innspill er fire uker. 

Om det er krav om planprogram, kan du uttale deg til det. Du kan uttale deg til forslag til planprogram samtidig som du uttaler deg til varsel om oppstart av planarbeid. Fristen er seks uker. 

Når vi mottar et planforslag

Når vi mottar et planforslag, sjekker vi om det er komplett. Fra planforslaget er komplett, har vi en lovpålagt frist på 12 uker til å sende forslaget til offentlig ettersyn. Planforslagene skal ligge ute til offentlig ettersyn i minst seks uker. Er dette i ferietider(sommer, jul, påske), forlenger vi fristen.  

Når planforslaget er ferdig på offentlig ettersyn

Etter at planforslaget er ferdig på offentlig ettersyn, har vi en lovpålagt frist på 12 uker til å oversende planforslaget til politisk behandling. Etter at planen er vedtatt, er det mulig å klage på vedtak av planen. Fristen for å klage er tre uker. 

Fristen kan forlenges med ytterligere seks uker dersom det er nødvendig i store og kompliserte saker og der det er behov for ytterligere avklaringer.

Alle fristene følger av plan- og bygningslovens §§ 12-10 og 12-11 (lovdata.no).

Varslingsliste

Ved planoppstart skal du varsle offentlige myndigheter, grunneiere, naboer til planområdet, berørte interesseorganisasjoner med flere. Vi har laget en liste med adressater som du kan bruke for å finne ut hvem du bør varsle. Husk å ta bort adressater som ikke er relevante for planarbeidet ditt.

Har vi en lokal varslingsliste - oversikt? 

Dokumentmaler

Dokumentmalene du finner i tabellen nedenfor, kan du bruke når du setter i gang en privat reguleringsplanprosess. Malene er generelle, og det er derfor svært viktig at du tilpasser disse til det konkrete planforslaget. Må legge inn lenke til dokumenter - om vi har

Har du spørsmål til det å lage reguleringsplaner, kan du ta kontakt med en av medarbeiderne på Planavdelingen.